基本概況

征地區片價(jià)測算范圍重點(diǎn)在土地利用總體規劃確定的城市、集鎮建設用地規模范圍內，但各地可以根據征地需要和實(shí)際情況擴展到城市郊區或更大范圍。

區片綜合地價(jià)實(shí)質(zhì)為征地補償標準，不包含地上物和青苗補償費。

1、《中華人民共和國憲法修正案》（2004年3月14日）；

2、《中華人民共和國土地管理法》；

3、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）；

4、《農用地定級規程》（TD/T 1005-2003）；

5、《農用地估價(jià)規程》（TD/T 1006-2003）；

6、《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見(jiàn)》（國土資發(fā)〔2004〕238號）；

7、《關(guān)于開(kāi)展制訂征地統一年產(chǎn)值標準和征地區片綜合地價(jià)工作的通知》（國土資發(fā)〔2005〕144號）。

征地區片綜合地價(jià)又稱(chēng)征地區片價(jià)，是指在縣（市）級行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，在農用地定級的基礎上，按照農用地質(zhì)量狀況、土地區位、人均耕地水平、農村社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平等劃分征地區片，并在標準耕作制度和一定農田基本設施狀況條件下，根據區片農用地條件和社會(huì )保障水平等評估確定的某一估價(jià)基準日的農用地平均征收價(jià)格。

征地區片綜合地價(jià)由被征收農用地質(zhì)量?jì)r(jià)格和社會(huì )保障價(jià)格構成。農用地質(zhì)量?jì)r(jià)格是指在標準耕作制度、一定農田基本設施狀況和正常年景條件下，根據農用地自然、社會(huì )經(jīng)濟等因素, 農用地所能實(shí)現的價(jià)格；社會(huì )保障價(jià)格是指農民土地被征收后，為獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓等應得到的補償。征地區片綜合地價(jià)的基準日一般為縣（市）人民政府發(fā)布征地區片綜合地價(jià)當年的6月30日。

1、同地同價(jià)原則

土地利用類(lèi)型、區位條件、客觀(guān)收益水平、供求狀況、人均耕地數量等條件基本相同的農用地，其征收補償價(jià)格應基本相同，以保證對被征地農民的公平性。

2、保護農民土地權益和保障農民長(cháng)遠生計相結合的原則

在制定征地區片綜合地價(jià)時(shí)，應考慮農用地對農民的生產(chǎn)資料功能，征地補償價(jià)格要能切實(shí)保障被征地農民合法權益，同時(shí)，還必須充分考慮土地對農民的社會(huì )保障功能，保證被征地農民生活水平不因征地而降低。

3．與原補償標準相銜接原則

在確定征地區片綜合地價(jià)水平時(shí)要注意與原補償制度的銜接，做到平穩過(guò)渡。所確定的征地區片綜合地價(jià)水平應不低于原補償標準，與當前市場(chǎng)平均補償價(jià)格水平相當。

4．區域間平衡與可比原則

應按照規定的征地區片綜合地價(jià)內涵、評估方法，充分考慮所在行政區的實(shí)際進(jìn)行科學(xué)測算，所確定的征地區片綜合地價(jià)水平應與周邊地區可比，并以省為單位進(jìn)行平衡。

1、準備工作

（1）確定工作范圍：征地區片綜合地價(jià)測算范圍應在土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內?；巨r田保護區、生態(tài)保護區等被限制征收的土地不在征地區片綜合地價(jià)測算范圍內；

（2）制定工作方案；

（3）制定技術(shù)方案；

（4）方案論證；

（5）人員培訓；

（6）基礎資料收集與整理。

2、外業(yè)調查

（1）資料收集；

（2）現場(chǎng)勘查；

（3）資料整理。

3、劃分征地區片

（1）選擇并確定劃分方法；

（2）劃分征地區片；

（3）驗證并確定征地區片。

4、測算綜合地價(jià)

（1）選擇并確定測算方法；

（2）計算征地區片綜合地價(jià)；

（3）確定征地區片綜合地價(jià)。

5、成果整理

（1）編制征地區片綜合地價(jià)修正體系；

（2）撰寫(xiě)工作報告和技術(shù)報告；

（3）編繪成果圖。

6、成果檢驗、論證與平衡

7、成果聽(tīng)證與公示

8、征地區片綜合地價(jià)發(fā)布與備案

1、劃分要求

（1）已經(jīng)完成農用地定級工作縣(市)，應在農用地級別基礎上劃分征地區片。

（2）征地區片內土地條件和社會(huì )保障水平應基本一致。

（3）征地區片應為以可辯識、相對固定的線(xiàn)狀自然地物或永久工程地物為界限的封閉圖斑。

（4）縣(市)范圍內征地區片應統一編號。

2、劃分方法

方法一（有農用地定級成果）：

（1）分析整理農用地定級成果；

（2）修正因素選擇；

（3）劃分農用地區片；

（4）繪制農用地區片圖；

（5）劃分社會(huì )保障區；

（6）繪制社會(huì )保障區分布圖；

（7）疊加農用地區片圖和社會(huì )保障區分布圖；

（8）劃分征地區片；

（9）實(shí)地校核并確定征地區片。

方法二（沒(méi)有農用地定級成果）：

（1）資料調查與整理;

（2）因素選擇與權重確定；

（3）計算因素分值;

（4）劃分基本單元；

（5）計算單元因素綜合分值；

（6）根據綜合分值劃分征地區片；

（7）實(shí)地校核并確定征地區片。

1、疊加法

（1）分組測算人均社會(huì )保障價(jià)格。以區片為單位，按照數理統計原理，抽取一定數量的村或村民小組為樣點(diǎn)，測算并確定不同年齡組的人均社會(huì )保障價(jià)格。測算公式為：

YJ = (YJm ×bJ + YJw ×CJ )×MJI /MJ0 + CJe

式中：YJ—J年齡組人均社會(huì )保障價(jià)格

YJm—J年齡組男性公民保險費躉繳金額基數

YJw—J年齡組女性公民保險費躉繳金額基數

bJ—J年齡組男性人口占J年齡組總人口的比例

CJ—J年齡組女性人口占J年齡組總人口的比例

MJI—J年齡組農民基本生活費（月保險費領(lǐng)取標準）

MJ0—J年齡組月保險費基數

CJe—J年齡組人均教育和再就業(yè)培訓等費用

年齡組按0-18周歲、18-40周歲（男）及18-35周歲（女）、40-60周歲（男）及35-55周歲（女）、60周歲以上（男）及55周歲以上（女）劃分。Yjm 、Yjw、Mji、Mjo、Cje按組中值周歲取值。

（2）計算人均社會(huì )保障價(jià)格

對樣點(diǎn)數據進(jìn)行同一性檢驗和異常值剔除，采用算術(shù)平均法或加權平均法計算并確定各年齡組人均社會(huì )保障價(jià)格。計算公式為：

n n

Y= ∑YjRj / ∑Rj

j=1 j=1

式中：Y—人均社會(huì )保障價(jià)格

Rj—j年齡組人口數

（3）單位面積社會(huì )保障價(jià)格

計算單位面積農用地社會(huì )保障價(jià)格，計算公式為：

Pα=Y/Aα

式中：Pα——單位面積農用地社會(huì )保障價(jià)格

Aα——人均農用地面積

（4）疊加征地區片所在農用地級別基準地價(jià)和區片社會(huì )保障價(jià)格即為該區片的征地綜合地價(jià)；

（5）經(jīng)適當調整確定區片征地綜合地價(jià)。

2、樣點(diǎn)法

樣點(diǎn)法是在劃分征地區片的基礎上，采取抽樣調查的方法選擇一定數量的農用地樣點(diǎn)，按照征地區片綜合地價(jià)的內涵分別測算樣點(diǎn)征地價(jià)格，并利用樣點(diǎn)價(jià)格計算征地區片綜合地價(jià)。具體步驟如下：

（1）按區片確定農用地利用類(lèi)型，再分類(lèi)型抽取樣點(diǎn)；

（2）采用投入產(chǎn)出等資料測算樣點(diǎn)農用地地價(jià)；

（3）計算樣點(diǎn)的社會(huì )保障價(jià)格（按照上述公式計算）；

（4）計算樣點(diǎn)征地價(jià)格：樣點(diǎn)征地價(jià)格等于樣點(diǎn)農用地地價(jià)和樣點(diǎn)社會(huì )保障價(jià)格之和；

（5）以區片為單位，按不同用途采用樣點(diǎn)征地價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數、加權算術(shù)平均數、中位數或眾數法計算征地區片綜合地價(jià)；

（6）經(jīng)檢驗、調整，確定征地區片綜合地價(jià)。

3、比較法

比較法是指在劃分征地區片的基礎上，全面調查近三年來(lái)當地已經(jīng)發(fā)生的征地案例，采用案例的實(shí)際征地補償標準（不考慮地上附著(zhù)物補償和青苗補償）測算征地區片綜合地價(jià)。具體步驟如下：

（1）按區片確定農用地利用類(lèi)型；

（2）調查近三年來(lái)的農用地征地案例；

（3）計算案例的征地補償標準，如果實(shí)際征地補償標準中包括地上附著(zhù)物和青苗補償費，需進(jìn)行扣除；

（4）以區片為單位，按不同用途采用案例征地補償標準的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數、加權算術(shù)平均數、中位數或眾數法計算征地區片綜合地價(jià)；

（5）經(jīng)檢驗、調整，確定征地區片綜合地價(jià)。

1、編制步驟

（1）征地宗地地價(jià)影響因素 選擇；

（2）確定各影響因素的權重；

（3）各因素影響地價(jià)修正幅度值的計算；

（4）計算并編制征地區片綜合地價(jià)修正系數表；

（5）編制征地宗地地價(jià)影響因素指標說(shuō)明表。

2、征地宗地地價(jià)影響因素的選擇

征地宗地地價(jià)影響因素選擇范圍：在各區片內對征地宗地地價(jià)影響較大的產(chǎn)值、土地區位和人均耕地數量等因素。

征地宗地地價(jià)影響因素選擇的原則：考慮宗地條件與區片條件之間的差異。

3、確定各影響因素的權重

可采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價(jià)的影響程度，確定各因素的權重值。

4、征地區片綜合修正幅度值的計算

以區片為單位，調查各區片中正常土地收益的上限、下限值等，分別與該征地區片地價(jià)折算的土地收益相減，得到上調或下調的最高值。

上調幅度的計算公式為：

F1=(Inh - Ilb) / Ilb ×100%

下調幅度的計算公式為：

F2=(Ilb - Inl) / Ilb ×100%

式中：F1：征地區片綜合地價(jià)上調最大幅度

F2：征地區片綜合地價(jià)下調最大幅度

Ilb：征地區片綜合地價(jià)折算的土地收益

Inh：區片正常土地收益的最高值

Inl：區片正常土地收益的最低值

在確定上調、下調幅度的情況下，內插修正值，將征地宗地地價(jià)修正幅度劃分成優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)檔次。

5、計算并編制征地區片綜合地價(jià)修正系數表

根據第2條所確定的各因素的權重，按下式計算各因素的修正幅度：

F1i = F1×Wi

F2i = F2×Wi

式中：F1i ：某一因素的上調幅度

F2i ：某一因素的下調幅度

Wi ：某一因素對征地宗地地價(jià)的影響權重

以征地區片綜合地價(jià)為一般水平，其修正幅度為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內插條件較優(yōu)的修正幅度，通常為F1i/2，同時(shí)確定較優(yōu)條件下的地價(jià)水平；在一般水平與下限價(jià)格之間，內插條件較劣的修正幅度，通常為F2i/2，同時(shí)確定較劣條件上的地價(jià)水平。在此基礎上按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價(jià)水平下的因素修正系數，通過(guò)已有地價(jià)樣點(diǎn)檢驗、校核，編制各級別（均質(zhì)地域）征地區片綜合地價(jià)修正系數表。修正系數表的格式參見(jiàn)《農用地估價(jià)規程》附錄B。

6、編制征地宗地地價(jià)影響因素指標說(shuō)明表

根據第2條確定的征地宗地地價(jià)影響因素體系，以各級別（均質(zhì)地域）對應征地區片綜合地價(jià)因素條件為一般條件，比一般條件好的分優(yōu)、較優(yōu)，比一般條件差的分較劣、劣，分因素進(jìn)行描述，編制各區片征地宗地地價(jià)影響因素指標說(shuō)明表。征地宗地地價(jià)影響因素指標說(shuō)明表的格式參見(jiàn)《農用地估價(jià)規程》附錄B。

7、其它

采用樣點(diǎn)法評估征地區片綜合地價(jià)時(shí)，建立了較豐富的樣點(diǎn)地塊數據檔案庫，可直接通過(guò)與樣點(diǎn)地價(jià)比較修正確定征地宗地地價(jià)。

1、成果要求

（1）成果表達方法要正確；

（2）征地區片綜合地價(jià)成果齊全完整；

（3）評估報告論述全面、清晰和合理；

（4）圖件成果符合圖件編制的一般要求；

（5）征地區片綜合地價(jià)符合當地實(shí)際情況。

2、提交成果

（1）市（縣）級成果

a.文字成果，包括：市（縣）征地區片綜合地價(jià)測算技術(shù)報告、市（縣）征地區片綜合地價(jià)測算工作報告等；

b.圖件成果，包括：市（縣）農用地社會(huì )保障價(jià)格圖、市（縣）征地區片綜合地價(jià)圖等；

c.其他成果，包括：征地區片綜合地價(jià)修正體系、中間過(guò)渡成果等。

（2）?。▍^）級成果

a.文字成果，包括：?。▍^）征地區片綜合地價(jià)匯總平衡技術(shù)報告、?。▍^）征地區片綜合地價(jià)匯總平衡工作報告、?。▍^）征地補償相關(guān)政策研究報告等；

b.其它成果，包括：?。▍^）征地區片綜合地價(jià)匯總表等。

1、成果檢驗

根據征地案例資料和建設用地生地價(jià)格等資料以及實(shí)際情況對測算成果進(jìn)行檢驗，依據檢驗結果對測算成果進(jìn)行適當調整。

2、成果論證

由市（縣）國土資源管理部門(mén)組織有關(guān)專(zhuān)家對成果進(jìn)行論證，并提交論證報告。

3、成果平衡

在?。▍^）范圍內對不同市（縣）的征地區片綜合地價(jià)進(jìn)行總體平衡，特別是對相鄰市（縣）征地區片綜合地價(jià)進(jìn)行平衡和調整。

調整征地區片綜合地價(jià)聽(tīng)證會(huì )

1、發(fā)布內容

發(fā)布內容包括征地區片綜合地價(jià)圖、農用地社會(huì )保障價(jià)格圖、征地區片綜合地價(jià)表、征地區片綜合地價(jià)相關(guān)說(shuō)明等。

2、發(fā)布方式

由?。▍^）、市（縣）人民政府通過(guò)廣播、電視、報紙等新聞媒體向社會(huì )發(fā)布實(shí)施。

省級國土資源管理部門(mén)匯總市（縣）級成果后，報國土資源部備案。

為保持成果的現勢性，每2至3年，應根據實(shí)際情況對征地區片綜合地價(jià)進(jìn)行全部更新或局部更新。

術(shù)語(yǔ)

1、農用地

是指直接用于農業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等等。

2、標準耕作制度

是指在當前的社會(huì )經(jīng)濟水平、生產(chǎn)條件和技術(shù)水平下，有利于生產(chǎn)或最大限度的發(fā)揮當地土地生產(chǎn)潛力，未來(lái)仍有較大發(fā)展前景，不造成生態(tài)破壞，能夠滿(mǎn)足社會(huì )需求，并已為（或將為）當地普遍采納的農作方式。由于各地的養地方式難以統一，因此這里的標準耕作制度主要指種植制度。已經(jīng)開(kāi)展農用地分等的地區，應參考農用地分等中所確定的標準耕作制度。

3、農田基本設施

是指為農業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的水井、溝渠、管道、變電站、保溫室等等。

4、農用地宗地

是指權屬明確、界線(xiàn)清楚、用途一致、相對獨立或連片的農用地地塊。

5、農用地基準地價(jià)

是指縣（市）政府根據需要針對農用地不同級別或不同均質(zhì)地域，按照不同利用類(lèi)型，分別評估確定的某一估價(jià)期日的平均價(jià)格。

6、征地區片

是指一定范圍內集體土地農用地的產(chǎn)值、土地區位、農用地等級、農民生活水平、人均耕地數量、農民社會(huì )保障情況、當地經(jīng)濟發(fā)展水平、土地供求關(guān)系等條件基本一致的區域。

7、社會(huì )保障價(jià)格

是指農民失去土地后，為獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓等應得到的補償。

8、被征地地價(jià)

是指某宗農用地被征收時(shí)，按照征地區片綜合地價(jià)確定的征地補償價(jià)格。